לגור בתל אביב, לקנות בבת ים - כי בית זה רגש, אבל בעלות עליו זו בחירה

אייל ורעות, בני 38 ו־36, ילד בגיל הגן ועוד אחד בדרך. גרים בשכירות נעימה בצפון תל אביב כבר חמש שנים. הדירה לא מפוארת, אבל מתאימה להם היום. שכנים טובים, מוסדות חינוך מצוינים, גן קרוב, תחושת קהילה. אין להם תלונות של ממש, אבל בכל שיחה איתם עולה אותו משפט - “אנחנו מרגישים שאי אפשר להישאר ככה עוד עשר שנים.” זו לא הדחיפות הכלכלית, אלא התחושה של מגורים זמניים שהפכו קבועים מדי. של חוזה שמתחדש בלי לדעת מה יקרה. של תלות שקטה בבעל הדירה, ושל ילדים שגדלים בלי לדעת אם בשנה הבאה יגורו באותו בית. ההון העצמי שלהם עומד על 2 מיליון ש״ח, עם יכולת חיסכון נאה. הם לא “תקועים”, להיפך, הם בדיוק מסוג האנשים שכולם אומרים עליהם: “למה הם עוד לא קנו?”

והתשובה היא - שזו לא החלטה קלה. ומעבר לזה, יש הרי "תנאי סף" שחייבים להגיע אליהם כדי לשקול בכלל רכישה של דירת מגורים, ובפרט הון עצמי מספק,
ולוקח זמן להגיע לתנאים אלה.

אבל עכשיו הם שם והדילמה אמיתית.

מצד אחד יש רצון במשהו קבוע, שהם באמת יכולים לקרוא לו בית, שיוכלו לשפץ ולעצב כרצונם. מבלי החשש שיצטרכו להחליף מסגרות לילדים מדי כמה שנים. ויש גם את הציפייה המשפחתית - “הגיע הזמן שתהיה לכם דירה משלכם”. 🏠

ומצד שני גם ברכישה של דירת מגורים מדובר בפשרה. הרי דירה בגודל מתאים באזור המגורים של אייל ורעות תעלה כ-6 מיליון ₪, לא סכום שמתאים להון העצמי וליכולת החיסכון שלהם. ולכן אם ירכשו דירת מגורים, הם בהכרח ייאלצו להתפשר על גודל הדירה או על מיקומה.

אבל הפשרה הגדולה יותר היא הפשרה הכלכלית. רכישה של דירת מגורים, גם מבלי לקפוץ מעל לפופיק, תדרוש את השקעת רוב ההון העצמי ואולי גם תגדיל את ההוצאה על הדיור. זה כמובן יגביל את הצמיחה הפיננסית העתידית. אבל הפשרה הגדולה היא אפילו לא הויתור החלקי על הצמיחה, אלא הויתור על מה שצמיחה זו יכולה לאפשר בעתיד.

הרי כאשר אנו רוכשים דירת מגורים, ומתכוונים לגור בה זמן רב, אנו נהיים למעשה אדישים לעליית שווי הדירה. נכון, אנו חוסכים את השכירות שהיינו משלמים, וניתן להתייחס לחיסכון זה כאל הכנסה לכל דבר ועניין, אבל לרוב זה יתקזז עם החזר המשכנתא הגדולה.

בואו נניח שאייל ורעות יתפשרו מעט על המיקום וירכשו דירה ב-4.5 מיליון ₪ כולל כל ההוצאות הנלוות. הם יקחו משכנתא של 2.5 מיליון עם החזר חודשי של כ-13 אלף ₪. נניח לצורך הדיון שאילולא היו רוכשים את הדירה, היו מוציאים
סכום דומה על שכירות.

אז כלכלית, דבר לא השתנה ברמה החודשית. מה שכן השתנה הוא ההון העצמי שכעת נמצא בקירות הבית.

וזה המקום לבחון את האלטרנטיבה 🔄:

אייל ורעות משלמים היום שכירות של 8,000 ₪ בחודש וחוסכים עוד 8,000.
כלומר, בין אם יעברו לדירה גדולה יותר בשכירות ובין אם ירכשו דירת מגורים, הם יחסכו כ-3,000 ₪ בחודש.

בתרחיש האלטרנטיבי, אייל ורעות ישתמשו בחלק מההון העצמי על מנת לרכוש
דירה טובה ומקדמת להשקעה במרכז, בתהליך פינוי בינוי אשר בסבירות גבוהה יתממש בעשור הקרוב. נניח לשם הפשטות שאת שאר הכסף ישקיעו ביעילות בשוק ההון 📈.

אז בואו נבחן קצת מספרים.

מחיר הדירה - 2 מיליון ₪

הוצאות נלוות ברכישה (ליווי משקיעים, ייעוץ משכנתאות, עו"ד, שיפוץ) - 100 אלף ₪

הון עצמי לדירה - 700,000 ₪

תזרים מהדירה (ההפרש בין דמי השכירות להחזר המשכנתא) - מינוס 3,000 ₪ בחודש

לאחר כעשור הדירה תימכר בכ-3.6 מיליון ₪. הערכה סולידית, בכל זאת הייתה עליית ערך טבעית, קיבלנו דירה חדשה במקום ישנה וקיבלנו עוד חדר, מרפסת, מחסן ושתי חניות. לאחר שיחזירו את המשכנתא, אייל ורעות יישארו עם סכום של כ-2.4 מיליון ₪.

הכסף שהושקע בשוק ההון (1.3 מיליון ₪) יצמח לכ-2.8 מיליון ₪ (בהנחת תשואה שנתית ממוצעת של 8%).

סה"כ - 5.2 מיליון ₪ 💵.

הסכום כשלעצמו, גם אם נראה יפה בחשבון הבנק (או המסחר), לא באמת מעניין. מה שמעניין הוא מה שהסכום הזה יכול לאפשר לנו 🧭.

אם למשל נפנה את הסכום לאפיקי השקעה מוטי תזרים, אשר יניבו תשואה פירותית של 6% בשנה, נקבל הכנסה שלא תלויה בעבודה של 26,000 ₪ בחודש. וזה יכול לאפשר לאחד מבני הזוג לפרוש בנחת מעיסוקו המרכזי ולפתוח את העסק עליו חלם. או שזה יכול לאפשר לשני בני הזוג להוריד הילוך בעבודה וליהנות יותר מכל הטוב שהחיים עם ילדים מתבגרים יכולים להציע.
ואם המטרה היא לדאוג לעתיד טוב יותר לילדים, ניתן יהיה להשתמש בחלק מהסכום על מנת לעזור לכל אחד מהם לרכוש דירה בגיל בגרות. או לתת מקדמה אחרת לחיים.

וכמובן ניתן גם לשלב בין המטרות השונות.

וכאשר אייל ורעות רואים את המספרים מול העיניים - התמונה מתבהרת.

מצד אחד - האפשרות לרכוש דירת מגורים היום, כאשר הם יודעים שתהיה שם פשרה מצידם. אולי יתפשרו על המיקום, אולי על הגודל. ובעיקר - על הצמיחה הכלכלית העתידית.

ומצד שני - האפשרות לגור בדירה טובה ומתאימה כבר היום ולהגדיל משמעותית את ההון, מה שיאפשר הגשמה של יעדים מרגשים בעתיד 🌟.

אייל ורעות בחרו באפשרות השניה. הם רכשו דירה מקדמת להשקעה בתהליך מתקדם של התחדשות עירונית והשקיעו ביעילות את ההון הנוסף. הם שכרו את דירת החלומות - דירה גדולה יותר בבניין חדש בשכונה טובה ושיפרו גם את איכות חייהם. הם גרים בשכירות - אבל לא מרגישים זמניים. כי כשאתה בוחר לגור במקום שנעים לך, גם אם הוא לא רשום בטאבו, אתה עדיין יכול לבנות בו
בית 🪴.

אז יכול להיות שיום אחד אייל ורעות עוד יקנו את הדירה שתישאר שלהם לעשרים שנה. אבל בזכות ההחלטה שהם קיבלו היום - הם יוכלו לבחור אותה, לא להתפשר עליה. כי בסופו של דבר המטרה היא לא לקנות דירה. המטרה היא לחיות טוב - עכשיו, ובעתיד.