מהי אסטרטגיית דירה חליפית על הנייר ולמה היא מעניינת במיוחד בימים אלה?

לא ניתן להפריז בחשיבות התכנון המוקדם לכל השקעה ובחשיבות של פעולה מתוך אסטרטגה מסודרת. וכשאנו מדברים על אסטרטגיית השקעה, אנו מדברים לא רק על התכנון הכולל, אלא גם על אסטרטגיה לכל אפיק השקעה בתוך התוכנית.

כאשר אנו מדברים על השקעה בנדל"ן בארץ יש מספר אסטרטגיות, אשר מתאימות למצבים השונים. הבחירה בין האסטרטגיות תלויה במספר גורמים כמו טווח ההשקעה ומצב הנכסים להיום. ומטרתה של כל אסטרטגיה היא כמובן למקסם את הרווח מהעסקה תוך צמצום תשלומי המס בעסקה (בצורה חוקית כמובן).

אז מהי אסטרטגיית דירה חליפית על הנייר? 🏠

בואו נניח את המצב הבא. רכשנו דירה להשקעה לפני מספר שנים. היא עשתה עליית ערך נאה ואנחנו מרגישים מוכנים להתקדם לעסקה הבאה. רק מה? מכל סיבה שהיא איננו רוצים למכור את הדירה כעת, אלא רק בעוד 3-5 שנים מהיום. למה? למשל אנו צופים השבחה נאה בשנים אלה. למשל אנו נמצאים בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית. ולמשל מדובר בדירה שקנינו במסגרת מחיר למשתכן ואיננו יכולים למכור אותה ב-3-4 השנים הקרובות.

אז אם נקנה דירה נוספת להשקעה היום, יקרו מספר דברים לא רצויים:

1️⃣ נשלם מס רכישה מלא על הדירה שנרכוש.
2️⃣ אם נמכור את הדירה הראשונה לאחר יותר מ-18 חודשים מהרכישה, היא לא תהיה דירתנו היחידה ולכן נשלם עליה מס שבח.

אז איך בכל זאת לעשות עסקה נוספת מבלי להמתין למכירת הדירה הראשונה? 🤔 אסטרטגיית הדירה החליפית על הנייר נותנת מענה בדיוק לשאלה זו.

כאשר אנו רוכשים דירה על הנייר, מבחינה חוקית אנו רוכשים זכות לדירה. ולכן, עד למועד אכלוס הדירה החדשה, אנו עדיין נחשבים כמחזיקים בדירה אחת בלבד. לכן אם נמכור את הדירה הראשונה שלנו לפני קבלת טופס 4 של הדירה השניה, נהיה פטורים מתשלום מס השבח על הדירה הראשונה וניהנה מתשלום מופחת של מס רכישה על הדירה החדשה. ולאחר מכן, כעבור 18 חודשים או יותר מהאכלוס, נוכל גם למכור את הדירה השניה וליהנות מפטור מלא ממס שבח גם עליה. למעשה, המחוקק מאפשר תקופת חסד נוספת של שנה מקבלת החזקה בדירה השניה, בה נוכל להחזיק בשתי הדירות וליהנות מכל ההטבות שפירטתי.

ולמה זה מעניין במיוחד דווקא עכשיו? ⏰

אנו נמצאים בתקופה מאד מיוחדת והמלחמה רק הדגישה את המגמות שהיו לפניה. שוק הדיור נמצא במצב של קיפאון ולכן אם נרצה למכור היום את דירתנו הראשונה, נתקשה מאד לעשות כן. מצד שני, יש לא מעט סיבות טובות להאמין ששוק הדיור יתאושש בשנים הקרובות, וזאת בלשון המעטה. הרי הביקושים לדיור לא באמת נעלמו והרוכשים הפוטנציאליים שהתיישבו על הגדרות בעקבות העלאות הריבית, יירדו מהן כאשר הריבית תרד שוב. בנוסף, כמו לאחר כל מבצע או מלחמה, צפוי גל עליה לארצנו, מה שכמובן יגביר את הביקושים. ויש גם תרחיש נוסף, שאני מקווה מאד שלא יקרה - ייתכן שאנשים שגרו בדרום ובצפון לא ממש ירגישו בטוחים לחזור לביתם, מה שיגביר את הביקושים במרכז הארץ.

ומצד שני, בגלל הקיפאון השוק הדיור, גם הקבלנים מתקשים יותר למכור דירות ולכן מציעים הטבות שונות ומעניינות - תנאי תשלום של 5-20 אחוזים משווי הדירה בחתימת החוזה והיתרה רק במסירה, פטור מהצמדה למדד תשומות הבניה והטבות אחרות. ולכן היום ניתן לאתר הזדמנויות של ממש בשוק יד ראשונה. תוסיפו לזה את פוטנציאל עליית הערך של דירות אלה כבר בזמן הבניה, גם בשל כל הסיבות שפירטתי מעלה, וקיבלנו הזדמנות טובה מאד להגדלת הון משמעותית תוך 4-6 שנים.

זו כמובן אינה המלצה להשקעה ולא ייעוץ מס. כל השקעה ראוי שתיעשה תוך בחינת התמונה הכלכלית המלאה של המשקיעים ומתוך תוכנית כלכלית מסודרת. ועם זאת, אם יש בידיכם דירה יחידה שבכוונתכם למכור בשנים הקרובות ואתם בעלי הון נזיל של 300-600 אלף ש"ח, מדובר באסטרטגיה שבהחלט ניתן לשקול. 💼🔍

שתפו אותי - 🤔 מה דעתכם על האסטרטגיה? ומה ההזדמנויות שאתם רואים בשוק הנדל"ן המקומי בעת זו? 🤔וכמובן שתפו את הפוסט לכל מי שיוכל להרוויח מהאסטרטגיה המוצעת.